告别野蛮生长,恒大或陷危机?

2019-02-25 14:20:29    61

2018年对房地产行业来说,必定是极其煎熬的一年。

据统计,2018年一年内,全国各地出台的调控政策已达444次之多,创下来近年来的房产调整力度之最。如此密集的动作,政府关于房地产行业“维稳”的决心,已呼之欲出。无独有偶,自2015年房企通过发行公司债的方式带动市场回暖以来,3年后的今天,债券偿还期已悄然到来。高额的偿还额度,让房企的现金流必然面临严峻的挑战。

重压之下,万科的一句“活下去”,宣告了中国房企已告别野蛮生长阶段,正式迈入了“埋单期”。三年前的“蒙眼狂奔”,也终于迎来了还债期。作为地产行业TOP3的恒大,显然比同行更为焦虑。

据克而瑞地产研究数据显示,2018年,碧桂园、万科和恒大稳居TOP100房企前三强行列,但销售金额增幅却远低于行业平均水平。1月7日晚间,中国恒大公告称2018年全年的合约销售金额约为5513.4亿元人民币,据测算同比增长仅10.06%。而2017年恒大合约销售金额为5009.6亿元,同比增速达34.2%。通过数据可以明显看到,断崖式的销售额下滑,让恒大的增幅水平居于3000亿规模以上房企的中的垫底位置。这不禁让人猜想,如此的数据究竟是恒大在其转型之路上的阵痛,还是在政策收紧加债券偿还危机下的“危机”初现。

融资端:借新还旧,恒大持续发债“救急”

2013年之前的恒大,房产布局的重点一直是在三四线城市。在整体销售额中,三四线城市贡献的比例持续在50%以上。但是纯粹追求规模型发展,让恒大的企业效益持续低迷,始终无法获得更大的突破。所以,2013年恒大亲自拉开了向“规模+效益”转变的转型大幕,开始将开发重心逐步偏移至一二线城市。转型所带来的成本压力,让恒大主动选择了发行永续债的方式。虽然根据香港会计准则来看,永续债属于权益工具,但是如果将其纳入负债,恒大的负债率一直处于同行业的最高水平。

丛上图统计数据可以看出,在2015年之前,恒大得负债率一直接近100%。而在房企集体回暖,整个房地产行业开始高速发展的2016年,恒大的负债率更是达到432%之巨!当然在政府强调去杠杆的今天,恒大早已有意识的去负债,但是效果甚微。尤其是进入2018年,迎来了史上最严的房产调控,恒大不得不选择继续发型债券的方式来偿还旧的债务。

2018年10月31日,恒大发布公告称,公司将发行3笔总金额共18亿美元的债券票据,其中2年期5.65亿美元票据利率为11.0%,4年期6.45亿美元票据利率为 13.0%,5年期5.9 亿美元票据利率为13.75%。规模之巨,让恒大一跃成为年度发型债券金额之首,同时超高的利率也让其他房企望而生畏。为了提振士气,就连许家印本人也掏出了10亿美金购置这批债券。

短短的几个月后,1月23日早间,中国恒大又发布公告,公司在1月22日和瑞信、光银国际、中信银行(国际)及瑞银订立购买协议。恒大将增发2020年到期11亿美元的7.0%优先票据(将与2017年3月23日发行的2020年到期5亿美元的7.0%优先票据合并及构成单一系列);增发2021年到期8.75亿美元的6.25%优先票据(将与2017年6月28日发行的2021年到期5.98181亿美元的6.25%优先票据合并及构成单一系列);增发2022年到期10.25亿美元的8.25%优先票据(将与2017年3月23日发行的2022年到期10亿美元的8.25%优先票据合并及构成单一系列),合计共30亿美元。

在融资环境并不乐观的这段时期,恒大持续发布新债并增发,似乎与其之前定下的去杠杆转型战略有所背离。行业内猜测,在高负债率的压力下,恒大在现金流方面开始逐步吃紧,从而选择新债补旧债的方式维持资金流转的健康。

销售端:销售额萎缩,降价回笼资金

面对政策的重压以及债务危机,房企迫切需要卖出更多的房子来回笼资金,以保证手上的现金足以“过冬”。如何刺激消费,降价优惠成了房企们的“万金油”。早在2018年初,恒大就宣布所有的房子将以88折的优惠价格出售,领先所有房企开启了价格“跳水”。2018年10月开始,恒大又以“黄金周”的名义,进一步扩大了楼盘的促销力度,据了解最大可优惠至74折,甚至部分商用房源可以到达半价。

疯狂的降价行为,却无法挽救持续下行的销售额。据克劳瑞数据显示,1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元,同比下降19.02%,权益销售金额3365.6亿元,同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。尤其是恒大在1月的销售额为431.7亿元,同比下降了32.9%。

有专家预测,虽然2019年整体的融资环境有松动趋势,但是政策还会持续高压状态,房企融资将不再像之前那么容易。尤其政府现在迫切需要去杠杆,所以高负债率的房企们将成为政策的首批针对对象。此外,由于经济环境的收缩导致消费降级,大众对于房屋的消费欲望及能力并不强,需求萎缩必然造成目前房企的销售额下降。总而言之,在这样的大环境下,恒大也不能幸免,现金流正在经历前所未有的考验。

现金流紧张,恒大频现“支付危机”

早在2018年2月,就有媒体曝光恒大西安公司恶意拖欠陕西中原地产开发有限公司约8850.82万元的款项,且拒不支付。陕西中原地产在多次讨要无果后,像西安市委提交了实名申诉及举报。据举报信息显示, 2016年3月15日,陕西中原地产开发有限公司与恒大地产集团西安有限公司签订《西安双府新天地项目股权转让合同》。中原地产称以完成合同义务,并分两次将项目公司100%的股权转让给恒大西安公司。恒大接管合同项目后,已完成房源的销售并获利7亿,但却迟迟未按合同规定将款项付清,对中原地产造成重大经济损失。

短短的两个月后,恒大西安公司又被披露欠款3.4亿,这次被拖欠款项的是国企——陕西煤业化工集团陕南地产有限公司。据了解,2017年3月,陕南地产以转让陕南地产安康公司100%股权的方式,出售了位于安康市面积约193亩净地的临江地块。经过竞价,恒大西安公司取得了最终的胜利,以4.5亿获得全部股权。但在2018年4月,恒大西安本该按合同所示向陕南地产支付合同金额70%的剩余款项,即3.4亿元,却迟迟没有支付。2018年11月,陕南地产公司确认,这笔款项已逾期半年之久。

不仅恒大西安公司,恒大北京公司也多次被曝出拖欠供应商款项。通过商业承兑票据的形式来支付欠款是地产行业的惯例,由于现金流吃紧,恒大北京公司开始通过收购的河北鼎嘉琪房地产开发有限公司向供应商支付票据,这其中是否还有其他用意不得而知。由于恒大对于票据支付能力的减弱,恒大商承贴现手续费从2017年的7%左右,到2018年初涨到了18%左右,再到2018年底已经涨到了将近40%。

2018年,河北鼎嘉琪公司由于多次违约,已被郑州高新技术产业开发区人民法院列为失信被执行人。目前,由于鼎嘉琪的频繁违约,市场上已经没有公司愿意接收鼎嘉琪的商承贴现业务。

现金流紧张,恒大“无理由退房”成空头支票

2015年,恒大创新性的推出了“无理由退房”的营销手段,创下了行业先河。购房者在签订购房合同的同时,可以签定一份《无理由退房协议》,这份协议就意味着客户购买该房企任何一套产品,从签订购房协议之日起到办理初始登记之前,无任何原因都可以无条件退掉已购房产,无需承担违约责任。这样做的目的,是为了增强用户的购买信心,也在一定程度上刺激了当时大众的购置需求。

但是三年过去了,恒大关于“无理由退房”的承诺似乎已经变成一种噱头。无数购房者冲着无理由退房购买恒大旗下的房产,却在退房的时候遭遇到各种各样的阻碍。2018年12月5日,燕赵晚报记者报道了河北邯郸的一名购房者于1月份购买了恒大龙庭的一套住房,并跟恒大地产签订了《无理由退房承诺书》,但是在4月份提出退房要求后,开发商以各种理由拖延,至今房款未退。2019年2月16日,同样是在河北省邯郸市,一位维权未果的业主,一怒之下将贴有“无良恒大,退房不退钱”的汽车,停在了恒大正在开售的楼盘下。类似上述事件,其实在全国范围内是屡屡发生的,被“坑”的业主基本上都无法按时索回定金或预付款,甚至有些业主收到了恒大拒绝退款的通知。

业内人士分析,恒大在2015年提出的”无理由退房“在一定程度上是具有积极意义的,但是由于目前房企融资困难,肩负高负债率的重压,现金流的紧张让恒大已无暇估计三年前许下的承诺,这对消费者来说,是及其不负责任的行为。

写在后面

恒大作为国内地产行业的龙头企业,在如此严峻的市场环境下,不论是市场份额萎缩或是现金流的收缩,都是情有可原的。但从另一个角度来看,正是以其为代表的大部分房企,在2015年选择以高负债换发展的“蒙眼狂奔”模式,造成了如今在政策重压下的种种危机。不过,即便是这样,拖欠供应商款项以及把承诺变噱头的行为,都是违反商业法则的,在将来也必将会付出相应的代价。

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